Według polskiego prawa, zasiedzenie to instytucja mającą usankcjonować trwający przez dłuższy czas stan faktyczny inny, niż wynika to ze stanu prawnego. Takie nabycie własności w drodze zasiedzenia uzależnione jest od spełnienia dwóch podstawowych przesłanek. Osoba musi władać nieruchomością jako posiadacz samoistny (zachowywać się jak właściciel) oraz musi upłynąć ustawowy termin zasiedzenia (czas, w którym osoba włada nieruchomością jak właściciel). Dobra czy zła wiara wpływa na długość terminu ustawowego potrzebnego do zasiedzenia, natomiast nie stanowi ona przesłanki uzyskania własności.

Pytanie: Czy jestem posiadaczem samoistnym?

Tak, jeśli władasz rzeczą jak właściciel tj. wykonujesz właścicielskie uprawnienia. Znaczenie ma tu fakt dokonywania czynności o charakterze zewnętrznym dostrzegalnych dla innych osób oraz takie zachowania jak np. płacenie podatku gruntowego, opłotowanie nieruchomości, uprawianie sadownictwa na niej.

W pewnym stopniu znaczenie ma także wola posiadacza Posiadacz powinien swoim zachowaniem manifestować samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad rzeczą.

Jednakże nawet nieefektywne wykonywanie władztwa nie powoduje utraty posiadania, gdyż dla istnienia posiadania nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możliwość takiego korzystania. Także wymaganie zgody właściwego organu ze względu na interes publiczny na wykonanie pewnych czynności wobec rzeczy nie wyłącza kwalifikacji władztwa nad nią jako posiadania.

Zwróć uwagę, że samoistnego charakteru posiadania nie wyłącza oddanie rzeczy we władanie innej osobie, gdyż posiadanie może być wykonywane bezpośrednio przez posiadacza samoistnego lub za pośrednictwem innych osób (posiadacza zależnego, dzierżyciela. Samoistny posiadacz w złej wierze nie pozbawia także, co do zasady, swojego posiadania przymiotu samoistności, zwracając się do właściciela z ofertą nabycia własności w drodze umowy .

Pytanie: Jakie są terminy zasiedzenia?

Samoistne posiadanie musi trwać nieprzerwanie przez określony ustawą czas. Od 1 października 1990 r. terminy zasiedzenia zostały określone na lat 20, gdy posiadacz jest w dobrej wierze oraz 30 lat przy istnieniu złej wiary.

Pytanie: Czym jest zła i dobra wiara?

Przez pojęcie dobrej i złej wiary rozumie się stan świadomości posiadacza o określonym stanie prawnym, usprawiedliwiony (albo nieusprawiedliwiony) okolicznościami.

Przede wszystkim wskazuje się, że pojęcie dobrej (złej) wiary stanowi element konstrukcji prawnej – tzw. klauzuli generalnej. Istotą i funkcją wszelkich klauzul generalnych w prawie cywilnym jest możliwość uwzględnienia w ocenie różnego rodzaju okoliczności faktycznych, które nie mogą – w oderwaniu od konkretnego stanu faktycznego (sytuacji prawnie relewantnej) – być oceniane według jakiegoś schematu mającego walor bezwzględny, w sposób jednakowy w każdej sytuacji.

Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności w drodze zasiedzenia, dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Czyli jest to kwestia świadomości posiadacza.

Jak wspomniałam, dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności nieruchomości. Ma jednak znaczenie, gdyż posiadacz dobrej wiary nabywa własność po upływie 20 lat (art. 172 § 1 k. c), natomiast istnienie złej wiary wydłuża termin zasiedzenia do lat 30 (art. 172 § 2 k.c.).

Ważnym jest, iż decydującym momentem dla oceny, czy posiadaczowi należy przypisać dobrą, czy złą wiarę, jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę.

Co ważne, po początkowych wahaniach SN przyjął, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze 

Adwokat Martyna Ratajczyk